정영진의 ‘세법(稅法) 이야기’

부모가 자식에게 부동산을 증여한 후 증여세를 납부할 때 가장 중요하고도 어려운 부분이 증여 재산의 평가 문제다(상속 또한 같다).

은행 예금이나 현금 증여의 경우 금액 자체가 상속이나 증여일 현재의 가치를 그대로 나타내기 때문에 문제가 없지만 아파트의 경우에는 얼마로 평가하여 증여세를 내야 하는지 쉽지 않은 일이다.

예를 들어 서울에 있는 A아파트를 자녀에게 증여한다고 했을 때 증여 재산 가액으로 평가할 수 있는 것이 1. 같은 단지, 같은 평형의 시세(15억 원), 2. A아파트 공시가격(10억 원, 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미에서 조회 가능), 3. 최근 2년 이내에 거래된 같은 단지, 같은 평형의 매매 사례 가액(없음, 국세청 홈텍스의 세금 신고 납부 항목 중 상속 증여 재산 평가하기 조회 가능)이 있을 것이다. 이 중에서 어떤 것을 골라 증여세를 내야 할 것인가.

우리 상속세 및 증여세법 제60조에서는 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속 개시일 또는 증여일(평가 기준일) 현재의 시가(時價)에 따른다고 하면서 여기서 말하는 시가라 함은 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이라고 규정하고 있다. 즉 수용 가격, 공매 가격 및 감정 가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하면서 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 수용 가격, 공매 가격 및 감정 가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 평가 기준일 전후 6개월(증여 재산의 경우에는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지) 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우에는 해당 재산의 매매가액, 감정가액, 경매가액 등을 시가로 한다고 정하고 있다(단, 평가 기준일 전 2년 이내부터 과세관청의 상속세 및 증여세 결정 기한 전까지의 기간 중 매매 등이 있는 경우에도 그 기간 중 특별한 가격 변동 사유가 없는 경우에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 매매가액을 시가로 볼 수 있음).

같은 제4항에서는 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준 시가가 동일하거나, 유사한 다른 재산에 대한 매매가액(상속세나 증여세를 신고한 경우에는 평가 기준일 전 6개월부터 평가 기간 이내의 신고일까지의 가액)이 있는 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지의 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다(법 제60조 제3항)고 규정하고 있는데, 부동산의 경우에는 토지는 개별공시지가, 건물(오피스 및 상업용 건물 포함)은 국제청장이 신고·고시한 가액, 주택은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별 주택 가격 및 공동주택가격 등으로 정하도록 규정하고 있다(법 제61조).

위 법 규정에 따르면 A아파트를 증여했을 때 1번 현 시세는 참고 자료에 불과할 뿐 이를 증여 재산의 시가로 삼기에는 법적 근거가 없고, 3번 유사 재산의 매매 사례 가액은 없으므로, 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당되어, 아파트 공시가격인 10억 원으로 증여 재산이 평가될 수 있다.

그런데 A아파트의 증여로 인한 소유권 이전 등기일이 2024년 1월 10일이고, 증여세 신고는 신고 기한인 2024년 4월 30일에 맞추어 증여 재산 가액을 10억 원으로 하여 증여세를 납부했는데, 2024년 4월 10일 매매 계약이 체결되어 소유권 이전 등기가 완료된 유사 재산의 매매 사례 가액(15억 원)이 확인된다면 어떻게 될까.

증여 재산 가액을 15억 원으로 수정하고 추가로 세금을 내야 할까, 아니면 당초 신고한 내용이 그대로 인정될까. 그 답은 다음번 칼럼을 통해 이야기해보자.

정영진 양천세무서 재산조사팀장